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건설 분쟁

벽체 등 구분표지가 갖추어지지 않고 건물이 일체로 사용되고 있는 경우에도 구분소유권의 성립 가능성을 인정한 사례

일물일권주의의 원칙상, 1동의 건물 중 일부에 대한 소유권은 인정될 수 없을 것입니다.  그러나 건축기술과 경제 발달로 일정 규모 이상의 구조상·이용상 독립성을 지닌 건물이 출현하여 각자에게 할당된 건물의 일부를 독점하여 소유하는 새로운 형태의 소유권이 등장하였고, 위와 같은 집합건물의 특성을 고려하여 ‘1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때’ 그 각 부분에 대하여 소유권을 인정하는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 제정되었습니다. 

그런데 집합건물법에 의하더라도 1동의 건물 중 일부에 대해 구분소유권이 인정되기 위해서는 ‘구조상·이용상 독립성’이라는 요건을 충족해야 합니다.  구조상의 독립성은 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구되는 것이므로, 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 원칙적으로 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없습니다.  그리고 이용상 독립성이란 구분소유권의 대상이 되는 해당 건물부분이 그 자체만으로 독립하여 하나의 건물로서의 기능과 효용을 갖춘 것을 말하는데, 이와 같은 의미의 이용상 독립성이 인정되는지는 해당 부분의 효용가치, 외부로 직접 통행할 수 있는지 여부 등을 고려하여 판단하고 있습니다. 

A사는 호텔을 신축, 분양하면서 호텔 1층에는 뷔페식당을 운영하고자 했습니다.  그런데 1층 식당을 일체로 분양할 경우 분양면적과 금액이 너무 커서 마땅한 수분양자를 찾기 어려웠고, 결국 수십 개 호실로 나누어 분양하기로 하였습니다.  A사는 1층 식당 각 호실을 분양하면서, 식당 운영 기간 동안에는 1층 전체를 터서 식당을 운영할 예정임을 구두 및 도면, 조감도 등 자료를 통해 설명하였고, 수분양자들은 A사가 식당을 운영해서 발생한 이익을 분배받을 목적을 가지고 분양계약 체결을 적극적으로 의욕하였습니다.  이에 A사는 수분양자들에게 위 식당 각 호실을 분양하는 분양계약을 체결하면서, 같은 날 A사가 수분양자들로부터 각 호실을 임차받아 10년의 임대차기간 동안 식당을 운영하고, A사는 수분양자들에게 임대료조로 식당의 운영수익을 분배하는 내용을 골자로 하는 임대차계약도 체결하였습니다.  운영수익은 식당 운영을 개시하고 첫 1년 동안은 연 8%의 확정수익을 보장하고, 그 이후에는 식당의 영업이익에 따라 변동되도록 정했습니다.  

A사는 호텔과 식당 영업을 개시하였고, 첫 1년간은 적자를 감수하면서까지 수분양자들에게 연 8%의 확정 수익금을 지급하였습니다.  수분양자들은 식당 각 호실에 벽체 등을 세워 독립적으로 사용하는 대신 A사가 전체를 터서 식당을 운영한다는 점을 알고 있었기에 아무런 불만을 제기하지 않았고, A사가 지급한 확정 수익금도 전부 수령하였습니다.  그런데 영업 개시 1년 이후 식당 수익이 생각만큼 많이 발생하지 않고, 특히나 코로나-19라는 전대미문의 전염병 사태까지 발생하여 수분양자들이 분배받은 영업이익이 급감하게 되자, 수분양자들은 갑자기 식당의 각 호실이 구분건물로서 갖추어야 할 구조상·이용상 독립성을 결여하여 구분소유권의 대상이 될 수 없어 각 분양계약에 따른 소유권이전의무는 원시적 불능이므로 분양계약이 무효라고 주장하며, 분양대금을 반환하라는 소를 제기하였습니다. 

수분양자들은 기존 구분소유권의 법리에 비추어, 분양계약 체결 이래 한 차례도 벽체 등 구분표지가 설치되지 않았던 식당에 구분소유권이 성립할 수 없다고 강력하게 주장하였습니다.  그러나 법무법인(유) 세종은 (ⅰ) A사가 식당을 수십 개 호실로 구분하면서 설계도면을 작성하여 각 호실을 정확히 특정한 후 그 위치와 면적에 따라 분양가를 달리하여 분양하였으므로 구분행위가 있었고, 구분건물로서 집합건축물대장에 등록되고 소유권보존등기가 이루어진 점, (ⅱ) 식당 운영을 위한 임대차계약이 만료되면 수분양자들 사이 합의로 설계도면에 따른 구분표지 설치가 얼마든지 가능한 점, (ⅲ) 각 호실은 복도에 직접 연결되어 있어 다른 전유부분을 통하지 않고 외부로 출입이 가능한 점, (iv) 수분양자들은 식당 분양계약을 체결함과 동시에 임대차계약을 체결하여 식당이 일체로서 뷔페식당으로 운영될 것임을 알고 있었던 점, (v) 수분양자들 중 일부는 금융사로부터 잔금 대출을 받고 분양받은 호실에 관한 신탁등기를 경료한 점, (vi) 구분건물의 최소 크기에 대한 법적 규제는 없으며 호실의 크기가 다소 작다고 하더라도 독립적 효용가치가 있는 점 등에 비추어 보면, 식당에 구조상·이용상 독립성이 인정되고 분양계약은 유효하다는 점을 적극적으로 주장, 입증하였습니다. 

결국 서울중앙지방법원은 법무법인(유) 세종의 주장을 받아들여, 식당 각 호실 사이에 벽체 구분이 없는 상황에서 도면상의 호실 구분과 상관 없이 일체로 사용되고 있음에도 불구하고, 분양계약 당시와 그 이후 식당 각 호실이 구조상·이용상 독립성을 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 인정하기에 부족하다는 이유로 원고들의 청구를 모두 기각하는 판결을 선고하였습니다.  이에 A사는 분양계약과 임대차계약에 따라 식당을 계속해서 안정적으로 운영할 수 있게 되었습니다. 
 
이 사건은, 비록 구분건물의 건축 이후 단 한 번도 구분표지가 설치된 적이 없더라도, 제반 사정에 비추어 장래 구조상·이용상 독립성을 인정할 수 있다고 판단하여 구조상·이용상 독립성의 인정 범위를 넓힌 의의가 있다고 생각됩니다. 
 

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